マンション管理サービス
長期修繕計画
集合住宅では住み始めてからの維持管理によってその資産価値が大きく変わります。 今、マンションの新築時に長期修繕計画を立て、修繕積立金を決定するのは、常識となっています。しかし、建物は実際に使用してみて、劣化状況がわかるものです。その為には、5年後、10年後に再調査・再診断が必要です。 また、長期修繕計画に基づいた資金計画の見直しも重要です。修繕積立金の見直し、資金の運用方法を提案するのも、当社の仕事と考えています。
建物診断
新築時の長期修繕計画もしくは、既存の長期修繕計画をもとに、現場調査・診断を実施します。
竣工より概ね12年目、24年目を目処に行われる大規模修繕工事の実施前には、専門家による建物、設備診断を行います。
以下の項目を診断することにより、工事がより的確に行われるために必要な診断資料ができあがります。
- 外壁タイル診断調査
- 塗膜付着力調査
- シーリング調査
- コンクリート中性化深度調査
- 給排水管の内視鏡調査及びサンプル抜き取り調査等
長期修繕計画立案
建物・設備の劣化状況の調査結果をもとに、30年間の長期修繕計画書を作成します。
長期修繕計画は、以下に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに必要に応じ調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。
- 【1】建物及び設備の劣化の状況
- 【2】社会的環境及び生活様式の変化
- 【3】新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
- 【4】修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動
修繕資金計画の見直し
修繕積立金の積立ては、長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする積立方式としています。なお、５年程度ごとの計画の見直しにより、計画期間の推定修繕工事費の累計額の増加に伴って必要とする修繕積立金の額が増加します。
修繕積立金のほか、専用庭などの専用使用料および駐車場等の使用料からそれらの管理に要する費用に充当した残金を修繕積立金会計に繰り入れることとしています。
大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を一時的に下回るときは、その年度に一時金の負担、借入れ等の対応をとることが必要です。
資金運用方法のご提案
所有者の皆様が積み立てた貴重な修繕資金を、安全かつ効率よく貯蓄するための運用方法をご提案します。
資金運用方法の一例
- 国債
- 地方債
- 定期預金
- すまい・る債（住宅金融支援機構、積立型債券）